CÓMO COMPRAR. CONSEJOS PARA EL COMPRADOR

La compra de su vivienda es una inversión muy importante.  En Ribes Piris queremos ayudarle a comprender todo el proceso para que siga los pasos adecuados y, así, su operación sea un éxito.

1.- ¿ Cuánto me puedo gastar?
Es importante saber cuál sería un Presupuesto orientativo del precio de la vivienda que busca. Una reflexión inicial le vendrá bien para ahorrar tiempo.
Con un simple ejercicio de números se puede hacer una estimación.

Según los expertos, la cantidad que se debe destinar a la compra de la vivienda (al préstamo hipotecario) no debería superar el 40% de los ingresos netos mensuales. Para ello:
Divida sus ingresos netos anuales entre 12.

Calcule el 40% de esos ingresos. Esa sería la “mensualidad ideal” de su hipoteca. Esa mensualidad corresponde a un importe de préstamo hipotecario que se puede calcular dividiendo la “mensualidad ideal” entre la cifra que resulta de cruzar tipo de interés y plazo. Esa cantidad multiplicada por 10.000 sería el importe de la hipoteca que usted solicite.
Debe tener siempre en cuenta los gastos que implica una compra. Los puede calcular en torno al 8-10%. Como tiene que pagarlos al principio, es mejor que los sume al precio de venta.

2.- Los gastos de la compraventa: Impuestos
A: Compra de vivienda nueva:
IVA (Impuesto sobre el valor añadido):
Es el 10% del importe que consta en la Escritura de Compraventa. En viviendas de protección oficial, de Régimen Especial o de Promoción Pública es el 4%.

Si se realizan pagos durante la fase de construcción se aplica el porcentaje correspondiente sobre las cantidades entregadas a cuenta. Si se compra una plaza de garaje que es finca registral independiente el IVA a pagar es el 21%, sin embargo si usted compra el garaje junto con la vivienda el IVA aplicable es del 10%.

B.- Compra de vivienda de segunda mano

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
Impuesto que grava las ventas de inmuebles y cualquier otra transmisión de la propiedad. Es el impuesto alternativo al IVA en viviendas de segunda mano. Es un porcentaje sobre el precio escriturado. En la Comunidad Valenciana es el 10% de tipo general siendo del 8% para la adquisición de viviendas de protección pública de régimen general, que sean viviendas habituales ó la adquisición de la vivienda habitual de jóvenes de hasta 35 años, con determinados límites de renta del sujeto pasivo adquirente. Este impuesto lo paga el comprador.

C.- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

Conocido también como “la plusvalía”. Es un impuesto municipal que grava el aumento del valor de los terrenos urbanos experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha transcurrido desde la anterior transmisión. Sobre este incremento se aplica el tipo de gravamen que es fijado por cada Ayuntamiento según unos máximos y unos mínimos legalmente establecidos. Según la ley lo paga el vendedor, salvo pacto en contrario entre las partes. De hecho, en Navarra es habitual establecer que lo paga el comprador. Hay un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la Escritura para liquidarlo en el Ayuntamiento.

D.- IAJD (Impuesto sobre actos jurídicos documentados):
Es un impuesto que se paga siempre que se suscribe un documento notarial, inscribirle en el Registro y con cuantía económica, como lo es la compra de una vivienda. El tipo de gravamen lo determina cada comunidad autónoma.  En la Comunidad Valenciana, se aplica el 1,5% del precio de la venta que conste en la Escritura. El pago de este impuesto corresponde al comprador.

3.- El Notario
Son los honorarios por la intervención de Notario como fedatario público para que el documento sea una escritura pública y se pueda inscribir en el registro.
La norma habitual es que lo pague el comprador.
El precio viene determinado por el valor de la compraventa, pero también influyen la extensión de la escritura, el número de copias o la existencia de operaciones conexas, como una hipoteca.

4.- Registro
Son los honorarios por la intervención del Registrador que comprueba la legalidad del documento y lo inscribe en el Registro de la Propiedad.
Este cargo corre a cargo del comprador y se abona en el momento de la inscripción registral.

5.- El préstamo hipotecario
Importe Máximo
La cuantía máxima de una hipoteca depende de varios factores:

  • El primer límite viene dado por el valor de la vivienda. Las entidades suelen prestar hasta un 80% del valor de tasación de la vivienda.
  • La segunda limitación viene marcada por los ingresos. Lo habitual es que la cuota mensual del préstamo no sobrepase el 30 o 40% de los ingresos netos mensuales, aunque esto depende mucho del análisis de la entidad financiera, de otras garantías personales, de otros bienes...

La cantidad de dinero prestada por la entidad se denomina capital. El capital prestado más los intereses correspondientes es lo que se debe pagar en el plazo previsto.

La cuotas
Es la cantidad que se paga periódicamente y que en el plazo previsto lleva a devolver el capital inicial más los intereses. Cada cuota tiene una parte de capital, que se denomina amortización de capital, y una parte de intereses.

Lo normal es que las cuotas sean mensuales, pero también pueden ser bimestrales, trimestrales, semestrales o anuales según lo que se haya acordado con la entidad financiera.

La amortización
Es el pago del capital pendiente que se hace en cada cuota. En los préstamos con sistema de amortización francés (el más habitual) al principio se pagan más intereses y menos capital y al final del préstamo es al contrario. El dinero que se entrega fuera de las cuotas normales para bajar la deuda es una amortización parcial. Cuando se cancela toda la deuda de una vez es una cancelación o amortización total anticipada.

Cuando la hipoteca permite durante un periodo no pagar la parte de amortización se llama carencia parcial o de amortización.

El plazo
Es el periodo de tiempo contratado para devolver el capital y los intereses.

El tipo de interés

Es el precio del capital prestado. El tipo de interés puede ser fijo si no varía durante toda la vida del préstamo o variable si varía en algún momento. Este elemento diferencia las hipotecas a tipo fijo de las de a tipo variable.

También existe el tipo mixto, cuando el tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial superior a un año y después es variable.
Los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable se revisan de acuerdo a unos valores conocidos como índices de referencia (Euribor, IRPH..)

Comisiones
Para la concesión del préstamo por una entidad financiera, la ley establece que todos los gastos relativos al estudio de la operación se deben incluir en una sola comisión inicial que se denomina comisión de apertura. No puede haber otras comisiones de estudio o de concesión.

Puede haber otras comisiones que deben estar previamente comunicadas . Las más frecuentes son:

  • Amortización parcial anticipada
  • Subrogación
  • Modificaciones de condiciones o garantías
  • Cancelación anticipada

El proceso de tramitación del préstamo hipotecario
La entidad financiera estudia su capacidad de pago, procede a la tasación de la vivienda y comprueba su situación registral. Si su solicitud resulta aceptada se prepara la documentación para la firma.

Normalmente la firma ante el Notario del préstamo hipotecario suele hacerse al mismo tiempo que la escritura de compraventa.

La escritura del préstamo hipotecario
Es el contrato en el que se reflejan los derechos y las obligaciones de la entidad financiera (prestamista) y del cliente (prestatario) y el Notario da fe de los mismos.
Una vez firmada se inscribe en el Registro de la Propiedad, como garantía de la compra para el comprador y de la hipoteca para la entidad.

Los gastos de la hipoteca
Notario
Se establece como un porcentaje de la responsabilidad hipotecaria (cantidad máxima de la que responde la vivienda en caso de impago). A esto honorarios hay que añadir el IVA.

Registro
Gastos generados al inscribirse la hipoteca en el Registro de la Propiedad. También son porcentaje sobre la responsabilidad hipotecaria establecido por la ley, además de una cantidad por cada asiento de presentación. Hay que añadir el IVA.

Gestor
Realiza los trámites necesarios en los plazos legales para efectuar las liquidaciones de gastos e impuestos de la hipoteca (normalmente también de la compra) y asegurarse de la inscripción registral de la misma. También se ocupan de la cancelación de las cargas previas si las hubiera.

Normalmente son seleccionados por la entidad financiera pero ajenos a la misma. Su tarifa no está regulada y puede variar de unas zonas a otras. Lo normal es que se realice una provisión de fondos al gestor que después se liquida con los justificantes oportunos.

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)
Impuesto que se paga siempre que se suscribe un documento notarial, inscribible en el Registro y con cuantía económica, con lo es la hipoteca. Este impuesto corre a cargo del prestatario.

Comisión de apertura
Cantidad que recupera los gastos iniciales de estudio, gestión y formalización de la entidad financiera. Suele ser un porcentaje sobre el importe del préstamo y lo abona el prestatario a la entidad financiera en la formalización del mismo.

Tasación
Gasto derivado de determinar el valor real del inmueble. Esta valoración es obligatoria y debe realizarla una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España. Es un gasto previo a la firma de la escritura puesto que es necesaria para el estudio de la solicitud. Lo abona el prestatario normalmente a la entidad financiera que lo hace llegar a la sociedad de tasación.

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